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ERP avant location : veillez à transmettre un état des risques de moins de six mois ! - 17/06/2022

Lors d’une location, l’état des risques et pollutions (ERP), à l’instar des autres diagnostics immobiliers, n’est pas un document à prendre à la légère. Pour mémoire, il s’agit du formulaire qui mentionne l’ensemble des risques qu’encourt un bien mis en location. L’ERP doit être en cours de validité au moment de la signature du contrat, avec une date de réalisation de moins de six mois. Concernant ce dernier point, la conclusion d’une affaire portée devant la cour d’appel de Paris démontre qu’un ERP non valide peut conduire à une sanction très lourde pour un bailleur : la résolution du bail. Voici brièvement ce qui s’est passé dans ce litige opposant une bailleresse qui poursuivait un locataire pour non-paiement des loyers, locataire qui demandait quant à lui la résolution du bail pour fourniture d’un état des risques naturels et technologiques (ERNT) révolu.

ERP de plus de six mois : un motif de résolution de bail ou de diminution du loyer

Devant statuer sur la transmission d’un ERNT (ex-ERP) non valide à la date de la conclusion du contrat, la cour d’appel de Paris n’a pas été par quatre chemins pour prononcer un arrêt imposant à la propriétaire la résolution du bail souhaitée par le locataire. En prenant cette décision, cette juridiction a appliqué une des dispositions de l’article L125-5 du Code de l’environnement qui précise qu’en cas d’absence d’ERP ou fourniture d’un ERP non valide, « le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». Donc pas de récupération des loyers non versés pour la bailleresse fautive qui avait fourni au locataire un ERNT de plus de deux ans puisqu’il datait d’octobre 2009 pour un bail signé en mai 2012.

ERP obsolète : une affaire dont l’issue ne pouvait être prévisible ?

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris lors de cette affaire aurait pu être en défaveur du locataire. En effet, au cours de cette affaire, la cour d’appel de Versailles avait rendu le même arrêt en janvier 2019 mais il avait été cassé par la Cour de cassation pour « défaut de base légale » en septembre 2020. En effet, la Haute juridiction s’était positionnée comme d’autres juridictions dans des affaires du même type : le locataire doit prouver qu’il a subi un préjudice grave à cause du manquement du bailleur. Cette différence de jugement s’explique par le fait que certaines juridictions considèrent que la sanction infligée au bailleur est trop forte pour être décidée sur une simple considération de date de réalisation du diagnostic. Toutefois, la cour d’appel de Paris n’a nullement été influencée par la décision de la Cour de cassation puisqu’elle a choisi de s’aligner sur l’arrêt de la cour d’appel de Versailles.

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